放水止不住，Shibor再回2以下，压楼市还能有力否？

　　本来今天打算聊聊西城学区房成交依然活跃的情况，虽然成交量相比前几个月明显萎缩，但并没有出现之前市场预计的冰点：

　　看到央行再次发布放水：人民银行26日公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，今日以利率招标方式开展了2000亿元逆回购操作。期限为7天，中标利率为2.2%。今日到期的中期借贷便利（MLF）Already on8month17日提前续做，充分满足了金融机构需求。


　　昨日在大额逆回购投放下，叠加财政支出等因素影响，隔夜资金利率出现大幅下行，上海银行间同业拆放利率（Shibor）隔夜下行39.05个基点，回落至2%以下。这是自8month7日以来，隔夜利率首次跌破2%。DR007加权平均利率昨日回落至2.21%。

　　借着昨天的话题再聊聊：中国房地产市场看政策，政策核心肯定是金融政策，金融政策不看如何单独针对房地产，而看整个池子的水多少！


　　调控中国房地产非常简单，控制信贷量，控制货币供应量，企业肯定受不了降价。但如果只控房地产行业，其他行业不控，那么结果就只能是稍微增加一点房地产行业融资成本：结果是依然水漫金山。


　　央行货币政策司司长孙国峰昨日表示，货币政策需要有更大的确定性来应对各种不确定性。他提出“三不变”：稳健货币政策的取向不变；保持灵活适度的操作要求不变，既不让市场缺钱，也不让市场的钱溢出来；坚持正常货币政策的决心不变。


　　预计后续企业贷款利率还会进一步下行：未来LPR走势取决于宏观经济趋势、通货膨胀形势以及贷款市场供求等因素，具体要看报价行的市场化报价。


　　同时，也应当看到，LPR和贷款利率不是简单的对应关系。2020year7月企业贷款利率同比下降0.64个百分点，降幅明显超过同期一年期LPR的降幅，体现了LPR改革疏通利率传导机制的效果。


WithLPR改革推动贷款利率下降的潜力进一步释放，预计后续企业贷款利率还会进一步下行。


　　房企的融资步伐不停：


　　厦门建发调整中期票据发行金额为10Billion term3+Nyear


　　路劲建议发行3USD100mn6%担保优先票据


　　华侨城亚洲拟发3亿美元永续资本证券 初始年派发率4.50%


　　时代中国已发行11亿元公司债 票面年利率5.94%


　　信贷放水导致楼市大涨的案例，我们曾经有过两次。


　　一次是2008From the end of the year to2009年，为了抵御国际金融危机的影响，启动了“四万亿”救市；


　　另一次是2014From the end of the year to2016年，为了房地产去库存而采取一系列刺激需求的政策。在这两次“放水”过程中，其实都有“针对购房需求的定向刺激”，比如降首付、降低按揭利率、放宽二套房贷标准以及放松限购等。正是这些措施，放大了购房者的支付能力，刺激需求增加，最后导致房价上涨。


　　 而本次最核心的宽松其实体现在——经营类贷款的宽松！

图：过去16年各类资产价格涨幅（2004.05-2020.06）

注：基期统一调整为2004year5月，基期指数为100

Data source:Wind，房价指数为中原二手住宅价格指数

　　对待房地产，真想打压的办法很多，但全面打压是不可能的，只会在楼市过热的时候，给浇点水降降温。让房价别飘的太厉害，持平、微涨、微跌都可以，但是大幅度波动绝对不行。出现“过热”现象也不行。


　　市场在8月陷入纠结时期


　　一是，央行对地产金融绝不松口，这代表了高层的基本态度；房住不炒！


　　二是，一线城市激情满怀，迎来土拍小阳春，房企依然拼命抢地；


　　三是，二三线全力救助房企，恢复秩序，中小城市拼命发布政策试探政策底线！一二线城市出现了收紧政策，抑制市场过热。


　　这两天全民估计都在等着深圳会不会有什么大消息出现，等着看晚上的新闻联播吧。


        作者：中原地产首席分析师张大伟