Ultima Markets：【市场热点】 紧跟美联储的韩国 房地产泡沫...
2023/05/09 17:41:01
近期美韩关系愈发亲密，各个领域似乎都能看到紧跟美国大哥的韩国身影。在货币政策上当然也不例外，而在不断上调的利率下，韩国房产正面临着相当大的破灭风险。
韩国房产现状
过去5年韩国一直是世界上房价涨幅最快的国家之一。根据国际货币基金组织IMF的统计，在疫情期间各国央行开启大放水，各国房价也是不断飞涨。至2021年底，韩国房价涨幅排至全球第7，而上周分享的澳大利亚房价涨幅仅次于常年通胀横行的土耳其，位列第二。
（至
2021年底韩国房价增幅名列第7，截自IMF官网）
可是近期韩国房价下跌的幅度令人心颤。根据韩国房产局的最新数据，2月韩国公寓价格同比下降了17%，首尔更是跌了20%，仁川跌了21.5%。拉长时间线与前几年的公寓价格指数做环比，2022年度更是惨不忍睹。
（韩国月度公寓价格指数，
2022年价格下降趋势明显）
紧缩政策是房价下跌关键
与澳洲不同的是，韩国的房价泡沫更严重。韩国生育率低的可怕，不像澳洲这座移民城市有外来人口来托底房价。
（预期
2023年韩国人口将连续第四年降低）
由于韩国特有的全租房模式，导致大部分韩国家庭财富都与房产息息相关。全租房形式在韩国极为普遍，其指的是全租房，就是介于买房和租房之间，一般需要一次性给房东房价的50%～80%作为保证金，签约两年，两年内没有月租，两年期满后，房东要把你的保证金全额退还给你。
比如，你想租一套价值500万的全租房，然后你需要掏250万就可以免费入住，等住满两年后，房东会将250万如数奉还。
在韩国，大多数租客支付的全款租金往往是通过银行贷款来支付的。即使有些房主也有着房贷，他们还是会用收取的押金来购买房产或投资，因为韩国的房产市场在前几年通常都比贷款利率要高。银行可以从一套房子中收取两份利息，这对银行来说非常有利可图。
但是这些都是基于房价能不断上涨，同时货币政策环境非常宽松。但是与之前分享的澳大利亚房产类似，紧缩的货币政策导致居民百姓还贷压力大增。
（蓝线美联储利率
vs黑线韩国央行利率）
总的来说，由于美联储的加息有意向放缓，对于韩国央行来说也能稍喘一口气。目前韩国房价月月在跌，如果房贷利率也不断上行，全租房引发的断供潮将会对韩国的经济造成巨大的打击。
免责声明
本文所含评论、新闻、研究、分析、价格及其他资料只能视作一般市场资讯，仅为协助读者了解市场形势而提供，并不构成投资建议。Ultima Markets已采取合理措施确保资料的准确性，但不能保证资料的精确度，及可随时更改而毋须作出通知。UltimaMarkets不会为直接或间接使用或依赖此等资料而可能引致的任何亏损或损失（包括但不限于任何盈利的损失）负责。